Il bonus mutuo prima casa 2026 si articola principalmente su due differenti agevolazioni:
- la garanzia dello Stato per i giovani;
- la detrazione Irpef degli interessi passivi.
A queste due iniziative si vanno ad affiancare le consuete agevolazioni per chi acquista la prima casa, che permettono di risparmiare sulle varie imposte che si devono versare al momento del rogito.
Grazie al Fondo di Garanzia Prima Casa, gestito da Consap per conto del Mef, viene facilitato l’accesso al credito fornendo una garanzia statale sui mutui ipotecari.
Con la proroga prevista dall’ultima Legge di Bilancio, la misura è pienamente operativa per tutto l’anno: le agevolazioni sono state estese fino al 31 dicembre 2027.
È importante sottolineare, però, che come fa sapere quifinzanza attraverso il Fondo non vengono erogate somme di denaro direttamente al richiedente, ma viene rilasciata una fideiussione nei confronti della banca.
La misura, infatti, prevede due distinte garanzie:
- garanzia all’80%;
- garanzia al 50%.
La garanzia all’80% è riservata a quanti rientrano nelle cosiddette categorie prioritarie.
Sono i soggetti con un Isee inferiore a 40.000, che richiedono un mutuo superiore all’80% del valore dell’immobile (grazie a questa fideiussione è spesso possibile ottenere un mutuo al 100%).
La seconda è la garanzia al 50%, che è disponibile per tutti i richiedenti che non rientrano nelle categorie prioritarie o che superano le soglie Isee, a prescindere dal rapporto che intercorre tra il mutuo richiesto e il valore della casa.
I soggetti che rientrano nelle categorie prioritarie hanno diritto ad accedere alla garanzia più elevata.
Per essere ritenuti tali devono essere in possesso dei seguenti requisiti:
- avere un’età inferiore a 36 anni nel corso dell’anno in cui viene firmato il rogito;
- essere una coppia costituita da almeno 2 anni, coniugata o convivente, in cui almeno uno dei due componenti abbia meno di 35 anni;
essere dei genitori single con figli minorenni conviventi;
- essere una famiglia numerosa, al cui interno siano presenti almeno 3 figli e con delle soglie specifiche dell’Isee (nel caso in cui ci siano almeno 5 figli deve essere inferiore a 50.000 euro).
Per poter accedere al bonus mutuo prima casa, il finanziamento ipotecario e l’immobile devono avere avere caratteristiche precise:
- il mutuo non può superare i 250.000 euro;
- l’immobile deve essere situato in Italia;
- l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale;
- l’immobile non deve essere di lusso (quindi non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9).
Il richiedente, inoltre, non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo, salvo le eventuali proprietà acquisite per successione.
I diretti interessati devono presentare la domanda direttamente a una delle banche che aderiscono all’iniziativa.
I passi da seguire sono:
- scaricare il modulo ufficiale dal sito Consap;
- compilare e consegnare il modulo alla banca insieme all’Isee aggiornato e a un documento d’identità;
- aspettare che la banca invii la documentazione alla Consap.
È poi la banca stessa che comunica l’esito della richiesta entro 20 giorni.
È importante sottolineare che, benché lo Stato garantisca a tutti gli effetti il mutuo, la banca ha la facoltà di valutare il merito creditizio del richiedente e rifiutarsi di concedere il finanziamento se ritiene che non lo possa onorare.
Sotto il cappello del bonus mutuo prima casa ci rientra anche la detrazione Irpef degli interessi passivi: stiamo parlando dell’agevolazione fiscale – ormai diventata strutturale – che permette di recuperare una parte dei costi che vengono sostenuti per il mutuo ogni anno.
L’agevolazione, in questo caso, arriva attraverso la dichiarazione dei redditi.
La detrazione, a cui si può accedere attraverso questa misura, è pari al 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori pagati alla banca. Le caratteristiche principali di questa agevolazioni sono le seguenti:
- per ogni anno solare il tetto massimo detraibile è pari a 4.000 euro;
- il risparmio effettivo massimo che si può ottenere è 760 euro (il 19% di 4.000 euro);
- nel corso del primo anno si possono detrarre anche le spese notarili relative al contratto di mutuo, le spese di perizia, l’imposta sostitutiva e le commissioni di istruttoria (sempre entro il limite massimo di 4.000 euro).
Per poter accedere a questa parte del bonus mutuo prima casa è necessario rispettare i seguenti criteri:
- l’immobile acquistato con il finanziamento ipotecario deve essere adibito ad abitazione principale;
- la residenza nell’immobile deve essere fissata entro 12 mesi dall’acquisto;
- il soggetto, che paga il mutuo, deve essere anche il proprietario dell’immobile.
Per ottenere il bonus mutuo prima casa nel Modello 730/2026 è necessario aver conservato la seguente documentazione:
- la certificazione annuale rilasciata dalla banca (arriva generalmente a marzo), che attesta gli interessi pagati nel 2025;
- l’atto di acquisto dell’immobile;
- il contratto di mutuo;
- le fatture del notaio e della perizia (solo per il primo anno).
Al momento dell’acquisto sono previste alcune agevolazioni fiscali, che permettono di ridurre drasticamente il costo delle imposte che si devono versare.
Le agevolazioni, in questo caso, variano a seconda del soggetto che ha venduto l’immobile.
Se l’acquisto dell’immobile avviene da un privato o da un’azienda che vende in regime di esenzione Iva, le imposte da applicare sono le seguenti:
- l’imposta di registro è ridotta al 2%, invece che l’ordinario 9% (non può, comunque, essere inferiore a 1.000 euro);
- l’imposta ipotecaria è fissa a 50 euro;
- l’imposta catastale è fissa a 50 euro.
Quando l’acquisto è soggetto a Iva – questo accade quando l’operazione coinvolge le nuove costruzioni o gli immobili oggetto di una ristrutturazione effettuata da un’impresa:
- l’Iva è ridotta al 4% invece che il 10%;
- le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa a 200 euro ciascuna.
Per non perdere i benefici ottenuti in fase di acquisto, l’acquirente deve rispettare delle condizioni ben precise:
- deve essere residente o trasferire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove si trova l’immobile;
- non deve essere proprietario di altri immobili acquistati con le stesse agevolazioni su tutto il territorio nazionale (salvo l’obbligo di rivenderle entro un anno).
